Créer une SCI : les étapes

Il existe plusieurs formes d’entreprise dans le monde entrepreneurial. Parmi les plus appréciées figurent les sociétés civiles immobilières ou SCI. Il s’agit d’un type de société extrêmement avantageux pour les acquéreurs qui désirent faire l’achat ou la détention d’un bien ou de plusieurs biens immobiliers en groupe. Grâce à une société civile immobilière, deux ou plusieurs investisseurs immobiliers peuvent se réunir pour se procurer un bien immobilier. C’est une solution qui offre des avantages notables comme le fait d’éviter le régime de l’indivision. En plus de cela, sachez qu’il est très simple de créer une sci et cela n’exige pas un gros budget. Découvrez ici et maintenant les principales étapes à suivre pour créer une société civile immobilière. 

C’est quoi exactement une SCI ?

Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est nécessaire de se renseigner. Créer une sci est une tâche qui peut s’avérer complexe si vous n’avez pas les bonnes informations. C’est pour cette raison que les entrepreneurs avisés s’informent préalablement afin de connaître la définition d’une SCI, ses différentes caractéristiques et ses principaux contours. 

Comment définir une SCI ?

La SCI est une forme de société qui possède une personnalité morale. La Société Civile Immobilière a pour objet l’achat immobilier, la gestion ou la location de biens immobiliers. Pour créer une sci, il faut donc être un investisseur immobilier, un acquéreur averti ou un investisseur informé. En créant une société civile immobilière, vous pouvez y exercer une activité civile et non une activité commerciale. 

Dans le monde des entreprises, on compte trois différents types de SCI. Ils sont classés en fonction de l’activité qu’on y exerce :

• La Société Civile Immobilière de construction vente : cette SCI offre la possibilité de construire des biens destinés à être vendus. Lorsque vous créez une SCI de construction vente, vous engagez des constructeurs qui construisent des biens immobiliers. Vous vendez ensuite ces biens à des acquéreurs de biens immobiliers. 
• La Société Civile Immobilière professionnelle : il s’agit d’un type de SCI qui permet aux associés de posséder des locaux professionnels et un siège social pour leur société. C’est l’une des formes de SCI les plus prisées en termes de création de Sociétés Civiles Immobilières dans le monde. 
• La Société Civile Immobilière familiale : cette dernière forme de SCI permet aux entrepreneurs d’une même famille de s’occuper de la gestion des biens immobiliers à plusieurs. La SCI familiale est un type de SCI qui facilite la transmission des biens immobiliers ou du patrimoine immobilier aux différents héritiers. 

Notez que chacun de ces trois types de Société Civile Immobilière est identifié par des caractéristiques particulières. Cependant, certaines caractéristiques générales permettent de reconnaître une SCI. 

Quelles sont les principales caractéristiques d’une SCI ?

Pour commencer, la création d’une SCI nécessite deux associés, que ce soit une personne physique ou morale. Pour créer une SCI, il faut donc deux personnes physiques ou deux personnes morales ou encore une personne physique et une personne morale. Les associés obtiennent des parts sociales en contrepartie, proportionnellement à leurs apports personnels. Les associés sont appelés à désigner un gérant pour la SCI. 

La gérant désigné doit être mentionné dans les statuts de la Société Civile Immobilière ainsi que les autres modalités de fonctionnement de la SCI. Comme la création de toute autre entreprise, créer une sci offre la possibilité de posséder un patrimoine propre à la société. Ce dernier est clairement séparé du patrimoine personnel des différents associés. Cependant, le patrimoine personnel des associés d’une SCI est engagé. En cas de difficultés financières ou de dettes, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel.

Quels avantages y-a-t-il à créer une SCI ?

Plusieurs avantages peuvent découler du fait de créer un sci. En effet, lorsque vous créez une Société Civile Immobilière, vous pouvez acheter et gérer un bien à plusieurs. Grâce à la création d’une SCI, vous simplifiez la transmission des parts sociales des associés. Opter pour la création d’une Société Civile Immobilière vous permet également de choisir la fiscalité de votre société.

Créer une sci pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs

Le premier avantage qui découle du fait de créer un sci est l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Vous pouvez réaliser cet achat sans être soumis au régime de l’indivision. Du coup, lorsque les associés sont tous issus d’une seule et même famille, ils peuvent créer une Société Civile Immobilière familiale. Étant donné que l’achat se fait à plusieurs, en pratique, la distribution des parts sociales se fait à hauteur des apports des associés pendant l’achat du bien immobilier. 

Par ailleurs, en se procurant un bien immobilier grâce à une Société Civile Immobilière, vous augmentez votre capacité d’achat. Il est fort probable que le montant des apports connaisse une croissance incroyable quand on multiplie le nombre de personnes. L’augmentation du montant des apports implique l’augmentation de la valeur du bien immobilier à acheter à plusieurs. 

Créer une sci permet la simplification de la gestion des biens immobiliers

Le deuxième avantage dont profite celui qui crée une SCI est la simplification de la gestion des biens immobiliers. En effet, un ou plusieurs gérants sont désignés dans les statuts lors de la constitution de la SCI. Pour ce faire, il revient au gérant de procéder à la centralisation de la gestion. Cela lui permet d’éviter les éventuels mésententes et conflits entre associés. Dans le processus de création d’une SCI, l’accord formel des associés n’est pas obligatoire pour les actes courants. 

Cependant, les associés doivent donner leur accord en ce qui concerne les décisions majeures au sein de la Société Civile Immobilière. Le gérant seul ne peut pas se lever et prendre une décision majeure sans consulter les associés de la SCI. Quand on parle de décision majeure, on peut évoquer la vente du bien, la révocation du gérant ou encore la nomination d’un ou de plusieurs gérants. 

Créer une sci facilite la transmission des parts sociales

Lorsque vous faites partie des associés d’une SCI, vous pouvez en sortir très facilement. Pour ce faire, vous n’avez qu’à céder vos parts sociales à une tierce personne ou à un autre associé. Cependant, il y a une obligation qui consiste à ce que les autres associés acceptent la cession. Mais si dans la rédaction des statuts de la SCI, cette obligation n’a pas été mentionnée, vous pouvez donc céder vos parts sociales sans l’accord des autres associés. 

D’un autre côté, lorsqu’un associé meurt, ses héritiers obtiennent ses parts sociales conformément aux dispositions statutaires. C’est alors que le régime de l’indivision est évité dans le cadre de la création d’une SCI. Notez qu’il faut prévoir dans ce cas des frais de mutation. Ces frais sont calculés sur la valeur des différentes parts sociales et non sur la valeur des biens immobiliers ayant été transmis à la SCI. 

Quels sont les principaux avantages fiscaux de la SCI ?

Le dernier avantage qui réside dans la création d’une SCI est le choix de la fiscalité. Lors des démarches pour créer une sci, les associés ont le choix entre deux impositions :

• L’impôt sur les Sociétés : cette imposition fiscale est sur option et les associés ont la possibilité de faire peser la fiscalité des bénéfices directement sur la Société Civile Immobilière. 
• L’impôt sur les Revenus : lors de la création de la SCI, les associés peuvent choisir l’impôt sur les revenus. De cette manière, ils seront directement imposés sur leur revenu respectif. 

En pratique, la Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés offre aux associés la possibilité de distribuer des dividendes. En plus de cela, la Société Civile Immobilière offre aussi des abattements et des exonérations. On note principalement :

• Un abattement fiscal de 100 000 euros : il est offert seulement en cas de donation de parts sociales entre descendants et ascendants de la SCI.
• Une exonération de cotisations sociales : elle s’observe lorsque dans la Société Civile Immobilière, un associé détient un immeuble depuis plus de trente ans.
• Une exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles : ceci est valable quand les immeubles à céder sont détenus depuis plus de vingt-et-deux ans. 

Notez que ces différents avantages suscités profitent à tous les membres associés de la Société Civile Immobilière. 

SCI et régime de l’indivision : quelle est la différence ?

Lorsque plusieurs personnes désirent se procurer un bien immobilier sans créer une sci, le bien acquis est régi par le régime de l’indivision. C’est le régime qui s’applique d’office avant même le partage successoral. Pour cette raison, sous ce régime, chaque propriétaire du bien acheté à plusieurs a droit à une quote-part et dispose de droit sur l’ensemble du bien immobilier acquis. 

Par contre, dans une Société Civile Immobilière, chacun des associés dispose de parts sociales. De plus, le droit des associés est limité à leurs parts sociales dans la SCI. Dans une Société Civile Immobilière, un associé n’a donc aucun droit sur les parts sociales des autres membres associés de la société. 

Quelles sont les conditions à remplir pour créer une sci légalement ?

Pour créer une sci légalement, il est nécessaire de réunir certaines conditions. Il faut au moins 2 associés pour commencer les démarches de création de la société. En elle-même, la Société Civile Immobilière doit avoir certains éléments tels que :

• Le capital social : il s’agit d’une somme librement définie dans les statuts sans minimum légal. Ce montant librement fixé est partagé en parts sociales, puis distribuées aux différents associés au prorata de leur apport personnel pour la création de la société. 
• L’objet social : ceci se doit d’être civil s’il n’y a pas de dérogations prévues par la loi. L’objet social de la SCI doit également être licite et possible, conformément à l’article 1833 du code civil. 
• Le gérant : il faut mentionner dans les statuts de la SCI le gérant. Ce dernier s’occupe de la gestion courante de la Société Civile Immobilière. Il peut faire appel aux membres associés en cas de prise de décisions majeures concernant la société. 

C’est après avoir réuni toutes ces différentes conditions que vous pouvez vous lancer dans les procédures de création d’une SCI. 

Quelle procédure faut-il suivre pour créer une SCI ?

La création d’une SCI se fait suivant un processus jalonné par quatre principales étapes :

1. La rédaction des statuts de la SCI ;
2. La constitution et le dépôt du capital social de la SCI auprès d’une banque ou d’une structure financière ;
3. La publication d’un avis de création de SCI dans un Journal d’Annonces Légales du siège social de la société.
4. La constitution du dossier de création de la SCI et le dépôt de ce dossier auprès du greffe. 

Il faut respecter chacune de ces différentes étapes pour créer une sci légalement sans aucune contrainte. 

Première étape : rédigez les statuts de la SCI

Lorsque vous vous lancez dans les procédures de création d’une Société Civile Immobilière, la première chose que vous devez faire est la rédaction des statuts de la SCI. Notez qu’il s’agit d’un type de rédaction qui se fait dans le strict respect d’un formalisme donné. Les statuts de la SCI doivent comporter les mentions obligatoires telles que :

• La forme sociale de la société : lors de la rédaction des statuts d’une entreprise, il est nécessaire de faire mention de la forme sociale. Dans ce cas de figure, il s’agit d’une Société Civile Immobilière ou SCI. 
• La dénomination de la société : une entreprise ou une société, quand elle n’est pas anonyme, a un nom. Vous devez donc mentionner le nom de votre SCI dans les statuts. 
• Le siège social de la société : dans la rédaction des statuts de la Société Civile Immobilière, il faut mentionner le lieu où se trouve sa direction effective sans oublier les différents organes de gestion.
• La durée de vie de la société civile immobilière : il est nécessaire de mentionner dans les dispositions statutaires de la SCI sa durée de vie. D’une manière générale, elle s’inscrit entre 1 ans et 99 ans selon la loi.

En dehors de ces mentions obligatoires, les principales règles de fonctionnement de la SCI, le montant du capital social de la société ainsi que le nombre de parts de chaque associé doivent figurer dans les statuts. En tant que rédacteur, vous avez également la possibilité de donner la raison d’être de la SCI, mais c’est facultatif. Notez que ces statuts rédigés doivent être signés et paraphés pour être valides. Enfin, il faut les enregistrer au Service des Impôts des Entreprises. Pour bien rédiger les statuts afin de créer une SCI, il faut faire appel à un professionnel du droit. 

Deuxième étape : constituez et déposez le capital social de la SCI

La deuxième étape de création d’une SCI est la constitution et le dépôt du capital social. Il n’y a pas de minimum légal en ce qui concerne la constitution du capital social d’une Société Civile Immobilière. Les apports sont réalisés en fonction de la nécessité de l’achat d’un bien immobilier. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts sociales selon son apport à la constitution du capital social de la société. 

Dans le cadre de la constitution du capital social d’une SCI, les associés ont le choix entre deux différents types d’apports :

• Les apports en nature pour constituer le capital social : pour la constitution du capital social, certains membres associés peuvent donner des immeubles ou des biens meubles ou encore tout autre type de biens immobiliers.
• Les apports en numéraire pour constituer le capital social : d’autres associés peuvent réaliser des apports d’argent. Ainsi, ils font des versements par virement bancaire, par chèque ou en espèce sur le compte de la Société Civile Immobilière. Il faut donc créer au préalable un compte pour la réception du capital social de la SCI. 

Sachez que les associés ont aussi la possibilité de créer une Société Civile Immobilière à capital social variable. Le capital de la SCI peut donc varier librement entre un montant plancher et un montant plafond. Toutefois, avant d’opter pour ce type de capital social, il faut préalablement le mentionner dans les dispositions statutaires de la SCI. 

Troisième étape : publiez un avis de création de SCI dans un Journal d’Annonces Légales

Comme pour la création de tous les autres types d’entreprise, la création d’une Société Civile Immobilière implique la publication d’un avis de création dans un Journal d’Annonces Légales. Le but de cette publication est de rendre publique et opposable aux tiers la création de la Société Civile Immobilière. Pour publier l’avis, les associés doivent prévoir entre 185 euros et 222 euros. Notez que l’annonce doit comporter certaines informations importantes à savoir :

• La nature des statuts de la SCI : il faut mentionner dans l’annonce si les statuts de la Société Civile Immobilière sont faits sous seing privé ou par acte authentique.
• La date de signature des statuts de la SCI : vous devez donner dans votre annonce la date à laquelle les statuts de la société ont été signés.
• La forme de la société et sa dénomination : il s’agit ici de mentionner le nom et la forme (SCI) dans l’annonce publiée.
• Le montant du capital social et l’adresse du siège social : dans votre annonce, vous devez faire connaître le montant du capital social constitué pour la SCI ainsi que l’adresse de son siège social. S’il s’agit de capital social variable, vous devez donner le montant plancher. 

Outre ces informations, il faut aussi que figurent dans l’annonce légale, l’objet social, la durée de vie de la SCI et l’identité de son gérant. Vous ne devez pas non plus oublier de mentionner les différentes modalités de cession des parts sociales et l’identité du signataire de l’annonce légale. Enfin, l’identité du Registre de Commerce et des Sociétés où sera immatriculée la SCI doit figurer dans l’annonce. 

Après la publication de l’annonce légale, le gérant de la SCI reçoit une attestation de parution. C’est une pièce qui doit être jointe au dossier de demande d’immatriculation à envoyer au greffe du tribunal de commerce compétent. Sans la publication de l’annonce, il n’est donc pas possible de constituer et de déposer le dossier de création de SCI. 

Quatrième étape : constituez et déposez le dossier de création de SCI au greffe du tribunal de commerce compétent

La dernière étape de création d’une SCI consiste à constituer et à déposer le dossier de création au greffe du tribunal de commerce compétent. Lorsque vous réalisez cette étape à succès, vous réussissez la création de la personnalité morale de votre société. Le dossier à transmettre au greffe doit contenir certaines pièces obligatoires. Au nombre des documents de constitution du dossier de création de la société civile immobilière, nous pouvons citer :

• Le formulaire M0 dûment rempli « Cerfa n°13958*02 » ;
• L’acte de nomination du ou des gérants de la SCI ;
• L’exemplaire original des statuts de la SCI signé par tous les membres associés de la société ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le ou les gérant de la SCI ;
• L’attestation de publication dans un Journal d’Annonces Légales ;
• Le justificatif de jouissance des locaux servant de siège social à la SCI.

En plus de ces différentes pièces, le dossier de création à transmettre au greffe se compose aussi d’une attestation de filiation du ou des gérants de la société et du justificatif d’identité du ou des gérants. Enfin, il ne faut pas non plus oublier d’insérer dans le dossier de création l’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non condamnation du gérant de la SCI. Après le remplissage de ces différentes formalités, le gérant reçoit l’extrait Kbis au RCS. C’est cette pièce officielle qui atteste de l’existence légale de la Société Civile Immobilière. 

Quel budget prévoir pour créer une SCI ?

Plusieurs frais sont liés au processus de création d’une Société Civile Immobilière. Pour commencer, vous devez prévoir des frais pour la rédaction des différents documents administratifs. Quand vous faites appel à un professionnel du droit, ces frais peuvent varier entre 0 euros et 2 500 euros. 

En plus de cela, vous devez également prévoir des frais pour la publication d’un avis de création dans un Journal d’Annonce Légales. Ils varient entre 185 euros et 222 euros en fonction de la région. Il y a aussi les frais d’immatriculation au greffe, les frais de dépôt du capital social et les frais liés à la déclaration des bénéficiaires effectifs. 

Les bénéfices de la SCI : quelle est la fiscalité applicable à celles-ci ?

Si les biens qui constituent une Société Civile Immobilière sont mis en location et donnent lieu à des loyers, elle peut générer des bénéfices. En règle générale, ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, dans leur déclaration de revenus, les associés mentionnent les différentes sommes qu’ils ont perçues grâce à l’activité de la SCI. 

Mais il se pourrait que la Société Civile immobilière ait pour objet la location de biens meublés. De ce fait, l’activité de la SCI devient donc commerciale et elle est d’office soumise à l’impôt sur les sociétés. La fiscalité applicable à une Société Civile Immobilière dépend donc du type d’activité que les associés y exercent. 

FAQ

Pour quelles raisons faut-il créer une SCI ?

Le fait de créer une SCI familiale offre aux membres d’une famille la possibilité d’attribuer à chaque membre des droits de nature différente. L’attribution de droits se fait sur les biens immobiliers de la famille. La SCI est une forme sociale qui permet aux parents de se réserver le droit de jouir de leurs biens immobiliers, et aux enfants de conserver la propriété de ces biens. 

Quel intérêt y-a-t-il à créer une SCI ?

La création d’une SCI présente une large gamme d’intérêts en fonction des objectifs des différents membres associés. C’est une forme juridique qui offre notamment la possibilité de réduire le montant des impôts payés par les membres associés à titre individuel. Elle permet aussi l’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier ou de plusieurs biens immobiliers aux différents héritiers sans aucun souci. Dans certains cas, la SCI permet d’éviter le paiement des droits de succession. 

Quels inconvénients y-a-t-il à créer une SCI ?

La création d’une SCI a aussi des inconvénients, même si elle permet de contourner les difficultés liées à la gestion d’un bien en indivision. Pour commencer, vous devez savoir que les démarches relatives à la constitution d’une SCI sont longues et complexes. Les procédures de création d’une SCI doivent s’inscrire dans le strict respect d’un formalisme. En plus de cela, elles sont très coûteuses et les membres associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel.